Рынок недвижимости в Болгарии сегодня, мнение эксперта

Борис  Димитров, собственник и исполнительный директор «Кредит Навигатор», в эфире Bloomberg TV Bulgaria (передача «Мир — это бизнес», 06.04.2026) прокомментировал актуальную ситуацию на рынке: “Сделките с жилища у нас спадат, но не и цените, спекуланти излизат от пазара”
В первом квартале 2026 года рынок недвижимости в Болгарии показал снижение количества сделок.

Это пока не оказывает существенного давления на цены ➡️ корректировка находится в пределах около 5%.

Срок от принятия решения о покупке до заключения сделки увеличился:
▪️раньше — несколько дней
▪️сейчас — до 2 месяцев
По словам Бориса Димитрова, это говорит о том, что рынок входит в более осторожную фазу.

Участники заняли выжидательную позицию на фоне:
▪️геополитической нестабильности
▪️роста цен на энергоносители
риска снижения располагаемых доходов

При этом:
люди с низкими доходами уже ▪️ощущают давление инфляции
▪️средний класс пока сохраняет интерес к покупке жилья

📊 Несмотря на снижение числа сделок:
▪️ипотечное кредитование в Болгарии растёт на ~28% (данные БНБ)
▪️в ЕС средний рост — всего ~3% (по данным ЕЦБ за 2025 г.)
Инвесторы и спекулянты уходят с рынкаС начала 2026 года наблюдается заметное изменение структуры спроса:
▪️инвесторы откладывают запуск новых проектов
▪️спекулятивные покупки практически исчезли
Речь о классической схеме:
покупка на этапе строительства ➡️ ожидание стадии акт 15 ➡️ перепродажа с прибылью

📌 Причины:
▪️рост неопределённости
▪️ожидания инфляции
▪️высокая стоимость активов

**Интересный парадокс:**💫с одной стороны, инфляция подталкивает к покупке недвижимости
💫с другой — высокие цены заставляют откладывать решения
🏦 Реакция банковНесмотря на внешние риски, по мнению Димитрова банковский сектор ведёт себя достаточно активно:
➡️Условия на рынке:
ипотечные ставки в Болгарии: 2,5–2,6%
средний уровень в ЕС: около 3,5%
➡️ С апреля 2026 года:
некоторые банки улучшают условия для клиентов
как по требованиям, так и по стоимости кредитов

➡️ Модели ценообразования:
часть банков — EURIBOR + надбавка
большинство — средняя цена депозитов в БНБ + надбавка
👉 Это делает кредиты в Болгарии относительно более доступными.

📌 Регуляторные ограничения:
БНБ допускает до 50% дохода на обслуживание кредита
рекомендация экспертов — не более 30% для снижения рисков

📌 Прогноз:
банки ожидают рост ипотечного кредитования до конца 2026 года
но геополитические факторы могут повлиять на поведение покупателей

Вопросы 🦉Бухгалтера
Как вы думаете , произойдет ли переориентация
потенциального покупатели на рынок аренды и как это повлияет на цены на аренду?

Стоит ли сейчас заходить в ипотеку или нужно занимать выжидательную позицию?

Записки Бухгалтера в Болгарии.
Практика. Факты. Без сюрпризов