Налогообложение доходов от продажи недвижимости с Актом 15

Многие сейчас приобретают жильё на ранних стадиях строительства с целью последующей перепродажи с прибылью.
Рассмотрим ситуацию с позиции  НАП
Пример: физическое лицо продаёт недвижимость в Болгарии (Акт 15), приобретённую с целью получения прибыли.

Продавец живёт в Великобритании.
Вопрос — возникает ли обязанность по уплате налога с дохода от продажи.

Что важно определить в первую очередь

📎Продавец - местные или иностранные физическое лицо:
➡️ Согласно ст. 4 ЗДДФЛ, местное физическое лицо — это лицо, которое:
▪️имеет постоянный адрес в Болгарии
▪️пребывает в стране более 183 дней в течение любого 12-месячного периода (день въезда и выезда считаются отдельно)
▪️направлено за границу болгарским государством, его органами, организациями или предприятиями, включая членов семьи
▪️имеет центр жизненных интересов в Болгарии

✔️Исключение по ст. 4, ал. 5 ЗДДФЛ: лицо не считается местным, если, несмотря на постоянный адрес в Болгарии, центр жизненных интересов находится за пределами страны.
Центр жизненных интересов определяется по фактическим связям: семья, имущество, место экономической и профессиональной деятельности, управление собственностью.

➡️ Иностранные физические лица — лица, не являющиеся местными по ст. 4 ЗДДФЛ.
Местные лица облагаются налогом на доходы из источников в Болгарии и за рубежом.

Иностранные лица — только на доходы из источников в Болгарии (ст. 6 и 7 ЗДДФЛ)

➡️Доходы от продажи недвижимости
Доходы от продажи, обмена или иного отчуждения недвижимости, включая доли и ограниченные вещные права, расположенной в Болгарии, считаются доходом из источника в стране (ст. 8, ал. 10 ЗДДФЛ).

Понятие «недвижимое имущество» в законе шире, чем «недвижимый имот», и включает ограниченные вещные права.
Для целей налогообложения речь идёт о всех объектах, которые могут быть самостоятельным предметом сделки

➡️ Для резидентов Болгарии облагаемый доход определяется по ст. 33, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ как разница между продажной ценой и ценой приобретения, уменьшенная на 10% нормативно признанных расходов.

Продажная цена включает всё полученное по сделке,
включая неденежное вознаграждение.

Ставка налога — 10%, на годовой основе.
Доход декларируется в Приложении №5 декларации по ст. 50 ЗДДФЛ.

✔️Освобождение по ст. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ:
▪️ продажа одного жилого объекта в год освобождается, если прошло более 3 лет с момента приобретения;
▪️ продажа до двух объектов в год (а также сельхоз- и лесных земель) — если прошло более 5 лет.

➡️ Для нерезидентов (иностранных лиц)
доход от продажи недвижимости в Болгарии облагается окончательным налогом по ст. 37, ал. 1, т. 10 ЗДДФЛ, независимо от льгот по ст. 13, если доход не реализован через постоянную базу в стране.

Налог рассчитывается как положительная разница между продажной ценой и документально подтверждённой ценой приобретения, уменьшенной на 10% расходов (ст. 37, ал. 3 ЗДДФЛ).

Уплата — до конца месяца, следующего за кварталом получения дохода.

Подаётся декларация по ст. 55 ЗДДФЛ

✔️Исключение: ст. 37, ал. 7 ЗДДФЛ — доходы, освобождённые по ст. 13, не облагаются окончательным налогом и для резидентов ЕС/ЕЭЗ.

Деятельность как торговец
Если недвижимость приобреталась с целью перепродажи, но речь идёт о систематической деятельности, применяется режим предпринимательской деятельности.

➡️ **Физическое лицо может признаваться торговцем по ТЗ даже без регистрации

Читайте продолжение** ⬇️